Собственником квартиры не всегда бывает совершеннолетний гражданин. В ряде случаев, в результате принятия в дар или получения в наследство недвижимости, её владельцем становится ребёнок. Однако принимать решение о продаже квартиры несовершеннолетний гражданин не может, в то время как его родители или официальные опекуны не имеют на это юридического права, даже если они входят в число собственников продаваемой жилплощади (ст. 37 ГК РФ).
Даже если ребёнку принадлежит не вся квартира, а только доля в ней, продажа без обращения в органы опеки и попечительства не допускается. Подробности процедуры и нюансах обращения в органы опеки и попечительства с целью получения разрешения на продажу жилплощади представлены в статье.
Также стоит отметить, что в некоторых случаях нужно оформлять иск о признании ребенка недееспособным, хоть это случается и редко. Детали — в статье по ссылке.
Порядок действий
Для получения разрешения от органов опеки и попечительства на продажу квартиры следует обратиться в Управление Социальной Защиты Населения (УСЗН) по месту прописки собственника жилплощади (при этом обязательно предъявить справку, подтверждающую отсутствие долгов). Алгоритм действий гражданина:
- Оформление письменного уведомления местных органов опеки о намерении продать квартиру;
- Подготовка необходимой документации;
- Явка на встречу с инспектором вместе с ребёнком-собственником (в случае, если ребёнок старше 14 лет) для подачи документов и собеседования;
- Ожидание разрешения на продажу квартиры или соответствующего отказа.
Продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства может повлечь судебные разбирательства с последующим признанием сделки по продаже недвижимости недействительной.
Условия
Если несовершеннолетний гражданин является собственником продаваемой квартиры или её части, его родители или законные опекуны обязаны направить ходатайство в органы опеки на предмет разрешения на продажу данной собственности. В случае положительного решения, происходит отчуждение имущества, но необходимо учесть, что одновременно с продажей жилья должно приобретаться новое.
Недостаточно просто оформить прописку ребёнка у других родственников. Связанно это с тем, что при получении нового жилья, несовершеннолетний должен стать его собственником. Таким образом, продажа жилья, принадлежавшего гражданину возрастом до 18 лет, допускается органами опеки только в случае последующего приобретения равноценной квартиры.
Список необходимых документов
Для подачи заявления и прохождения собеседования с инспектором по опеке и охране детства с целью получения разрешения на продажу квартиры требуется собрать необходимый пакет документов. Обязательными являются акты из следующего перечня:
- Удостоверения личности родителей или официальных опекунов ребёнка;
- Письменное согласие на продажу квартиры несовершеннолетнего собственника, в случае, если ему исполнилось 14 лет;
- Свидетельство о рождении (до 14 лет) или паспорт ребёнка;
- Свидетельство о заключении или расторжении брака родителей или официальных опекунов собственника квартиры;
- Банковские реквизиты, подтверждающие получение несовершеннолетним его денежной доли за продаваемое жильё;
- Кадастровый и технический паспорта отчуждаемой квартиры;
- Выписки из Росреестра (стоимость квартиры), домовой книги, лицевого счёта;
- Справки из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным счетам;
- Документация о приватизации жилья, выставляемого на продажу;
- Документация, подтверждающая право собственности
Если ребёнок помещается родителями или опекунами в Дом малютки или иное заведение государственного обеспечения, они обязаны открыть на его имя банковский счёт, положив на него сумму, соответствующую стоимости доли несовершеннолетнего в проданной квартире. В таком случае к предоставленному выше списку документов прилагается банковский реквизит, подтверждающий факт осуществления данной операции.
Все вышеперечисленные документы предоставляются в инспекторат органа опеки в виде копий с наличием при заявителе оригиналов.
Заявление
Бланк заявления для получения разрешения органов опеки на продажу квартиры заполняется разборчиво, печатными буквами и предельно грамотно. Заявления с большим количеством исправлений и помарок, а также содержащие заведомо ложные сведения, рассмотрению не подлежат.
Обязательными пунктами рассматриваемого документа являются следующие:
- Наименование регионального органа опеки, где будет рассматриваться заявление;
- ФИО заявителя, его паспортные данные, адрес прописки и номер телефона;
- Текст ходатайства о разрешении выставления квартиры на продажу;
- Подробное описание жилищных условий несовершеннолетнего гражданина в случае продажи жилплощади, находящейся в его собственности, с указанием адреса будущего места проживания;
- Перечень прилагаемой к заявлению документации;
- Дата подачи ходатайства;
- Личная подпись заявителя.
Последние 2 пункта заполняются в присутствии инспектора. Образец заявления в органы опеки для продажи квартиры можно скачать по ссылке:
Срок рассмотрения заявления
В случае очевидных причин для отказа, заявитель уведомляется сразу после прохождения собеседования с инспектором. В иных случаях рассмотрение заявления и подготовка разрешения занимает 10 рабочих дней.
Оформление согласия на продажу
Оформление постановления о разрешении сделки купли-продажи занимает 30 календарных дней. Получить разрешение органов опеки и попечительства за более короткий срок можно только при наличии очень веских причин.
Уважительными причинами для ускоренного рассмотрения заявления не являются:
- Истечение срока действия прилагаемой документации;
- Устные договорённости сторон, не подтверждённые документально;
- Договорённость с предполагаемыми покупатели недвижимости на определённый срок.
Из вышеизложенного следует вывод, что предварительных договорённостей с покупателями до получения разрешения на реализацию недвижимости заключать не стоит.
Приказ о разрешении продавать квартиру оформляется в виде постановления главы города и выдаётся по месту подачи пакета документов.
После получения согласия органов опеки и попечительства, можно смело оформлять сделку купли-продажи. Однако после свершения таковой необходимо уведомить органы опеки о том, что несовершеннолетний ребёнок получил в собственность новое жильё (согласно тексту письма Министерства образования Российской Федерации Ф от 20.02.95 N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»).
Когда могут отказать в получении разрешения?
Органы опеки и попечительства уполномочены отказать в продаже квартиры, принадлежащей ребёнку, если:
- Родители или опекуны лишены родительских прав;
- Ребёнок, которому исполнилось 14 лет, против отчуждения рассматриваемой жилплощади;
- При осуществлении купли-продажи жилья слабо учитываются интересы несовершеннолетнего ребенка.
В случае несоответствия жилья, покупаемого взамен продаваемого, затруднения при получении разрешения могут возникнуть и у самых добросовестных родителей.
Категорически запрещены сделки купли-продажи, производимые между родственниками. Например, если у матери и ребёнка — равные доли в отчуждаемой недвижимости, продать её отцу семейства невозможно.
