Банкротство застройщика при долевом строительстве

Экономическую ситуацию в современной Российской Федерации невозможно назвать простой. Причина тому — нестабильность рубля на мировом рынке. В свете общей нестабильности случается так, что некоторые застройщики объявляют о своей несостоятельности, то есть, о банкротстве. В связи с подобным положением дел, застройщик больше не может выполнять свои обязательства в соответствии с установленной договорённостью. Но что в этой ситуации делать дольщику? Куда направлять требования и на основании каких документов? Подробная информация об этом — в данной статье.

Признаки банкротства застройщика

Процедура признания частного или юридического лица несостоятельным (банкротом) регламентируется Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» N 127-ФЗ, принятый 26 октября 2002 года. В соответствии со статьёй 183.16 рассматриваемого нормативного акта, основными признаками банкротства застройщика являются следующие:

• Застройщик не в состоянии выполнить обязательства, прописанные в договорённости с клиентами;
• Требования дольщиков, предусмотренные вступившим в юридическую силу договором, не начали исполняться в течение 14 дней после заключения;
• Качество предоставляемых застройщиком услуг не соответствует документально оговоренным;
• Полноценная деятельность компании застройщика не возобновлена после смены руководства;
• Застройщик в течение 90 календарных дней не способен рассчитаться с задолженностью от 100 000 рублей и более;
• Общая стоимость активов строительного предприятия не покрывает материальных обязательств перед участниками долевого строительства.

В соответствии с рассматриваемой статьёй, на основании наличия хотя бы одной из перечисленных причин, в Арбитражный суд Российской Федерации подаётся заявление о банкротстве застройщика.

Особенности процедуры банкротства застройщика

Доказать факт банкротства застройщика можно только посредством обращения в суд. Расходы по судопроизводству в рассматриваемом случае являются повинностью фирмы-задолжника. Если застройщик приступил к выполнению работ согласно конкурсному контракту, кредиторы уполномочены требовать возвращения всех денежных вложений, вложенных в строительный процесс, и расторжения действительного договора.

Участники долевого строительства имеют юридическое право требовать возмещения материального ущерба или предоставления жилплощади, если заключена сделка:

• Купли-продажи жилплощади;
• Предварительного соглашения о долевом участии в строительстве;
• На основании договора займа;
• С внесением финансов с целью инвестирования в долевое строительство в ЖСК;
• Формирования складчатого капитала;
• Выдачи векселя для осуществления оплаты жилплощади;
• Другие сделки, подразумевающие передачу застройщиком жилья кредитору.

Первоначально застройщик-банкрот помещается в реестр задолжников, 30 календарных дней за ним ведётся наблюдение. В случае вынесения судом решения о банкротстве строительной фирмы, в реестр вносятся данные о предоставляемой компенсации в пользу кредиторов.

Защита дольщика согласно законодательству

Права дольщика защищены регламентом Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ. Последние изменения в рассматриваемый законодательный акт вносились 29 июля 2017 года га основании изменяющего документа N 218-ФЗ.

Согласно действительному закону и привнесённым в его актуальный текст изменениям, в случае банкротства застройщика определяется фиксированная сумма взноса в фонд компенсаций. Ставка составляет 1,2% от ценового значения ДДУ и установлена на период до 1 июля 2018 года.

Другим способом зашиты участников долевого строительства на случай банкротства фирмы является ограничение полномочий застройщика. Согласно закону, строительная компания в праве осуществлять работы по возведению одного и более многоквартирных домов на основании исключительно единичного разрешения на строительство. Только в этом случае застройщик уполномочен принимать денежные средства от кредиторов.

Так же рассматриваемый закон определяет требования к компетентности и репутации застройщика до заключения с ним договорённости, во избежание дальнейших разбирательств по банкротству.

Куда обратиться и какие документы представить

Заявление в Арбитражный суд с целью признания банкротства строительной фирмы направляется как физическими, так и юридическими лицами. Для удовлетворения требований участников строительства, заинтересованной стороне необходимо собрать следующий пакет документации:

• Удостоверение личности;
• Заявление с ходатайством об объявлении застройщика банкротом с указанием законных оснований;
• Документацию, свидетельствующую о взаимодействии с застройщиком, уличаемым в банкротстве (договор купли-продажи и т. д.);
• Банковские реквизиты, свидетельствующие о финансовых взаимоотношениях со строительной фирмой, уличаемой в банкротстве.

Законодательством не предусмотрена точная форма заявления об утверждении банкротства, однако в нём в обязательном порядке должны быть следующие пункты:

Реквизиты документа, удостоверяющего личность — ФИО, адрес прописки, серия и номер паспорта (для физического лица);

• Реквизиты предприятия (для юридического лица);
• Электронный адрес истца;
• Указание суммы, предоставленной застройщику, с целью получения жилья;
• Подробное описание обязательств строительной фирмы, оставшихся неисполненными по причине банкротства;
• Сведения о жилплощади, являющейся предметом договора;
• Перечисление законных причин обращения к арбитражному судопроизводству;
• Дата подачи заявления и личная подпись автора ходатайства.

Заявление с целью признания банкротства предприятия не должно содержать лживых сведений, в противном случае к рассмотрению в суде рассматриваемый акт не допускается. Заполняется разборчивыми, печатными буквами, преимущественно от руки, но позволительно применение вспомогательных печатных средств.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Дольщиками являются лица, заключающие с застройщиком договорённость о строительстве жилого помещения, которое в итоге будет разделено между ними в изначально установленных пропорциях. Подобное строительство является долевым, и каждый из его участников вносит денежную сумму, эквивалентную будущей собственности.

В случае банкротства застройщика, предусмотрена определённая очерёдность, согласно которой кредиторам возмещаются убытки. В первую очередь фирма-банкрот рассчитывается со своими работниками, во вторую — с дольщиками, в третью — с остальными кредиторами. Очередное преимущество дольщиков перед иными кредиторами связано со сложностью переоформления договоров с несколькими фигурантами.

Способы передачи жилья дольщику

Законодательством предусматривается 3 способа передачи жилья дольщику в случае банкротства строительной компании:

• Передача недостроенного объекта;
• Предоставление денежной компенсации;
• Предоставление аналогичной готовой жилой площади.

При передаче недостроя необходимо соблюдение следующих условий:

• Стоимость юридических прав застройщика на рассматриваемый объект не превышает стоимость общих запросов дольщиков;
• Остаточного имущества у фирмы с признанным банкротством хватит на погашение остальных требований;
• После завершения строительных работ на рассматриваемом участке будет достаточно территории для удовлетворения всех требований долевых участников, числящихся в реестре;
• Недострой является собственностью застройщика;
• Дольщиками создаётся ЖСК.

Готовые жилые помещения предоставляются:

• При наличии у участников строительства разрешения на эксплуатацию достроенного жилья;
• Если стоимость предоставляемой недвижимости не превышает 5% от суммы общих требований вселяющихся лиц;
• Если предоставляемые доли жилплощади соответствуют долевому делению имущества в изначально договоре.

В любом случае участникам строительства может быть предоставлен денежный эквивалент внесённых в недвижимость средств, включая моральный ущерб.