Договор купли-продажи доли квартиры между родственниками оформляется по тем же правилам, что и обычная покупка жилья. Основные отличия сводятся к преимущественному праву покупки, а также выплачиваемой госпошлине. Отдельные нюансы возникают в последствиях подобной сделки.
Кроме того, оформление сделки купли-продажи квартиры — не бесплатная процедура. Подробнее вопрос стоимости рассмотрен здесь.
Продажа доли квартиры родственнику
Договор купли-продажи доли квартиры между родственниками заключается с учетом следующего порядка действий:
- сбор документов;
- уведомление иных дольщиков о продаже части квартиры и получение их письменного отказа от ее приобретения;
- оформление договора купли-продажи;
- проведение сделки в соответствии с условиями соглашения, оформление передаточных актов;
- оплата госпошлины — если сделка проводилась между близкими родственниками, ее размер будет ниже;
- регистрация нового владельца в управлении Росреестра и получение свидетельства.
Законодательство не дает единого перечня близких родственников. По Семейному кодексу это лица по восходящей и нисходящей прямой линии – родители и дети, бабушки и дедушки, внуки. В близкое родство включаются также братья и сестры, аналогичная связь устанавливается между усыновителем и усыновленным. Гражданский и Уголовный кодексы в перечень близких родственников включают и супруга, брак с которым зарегистрирован в официальном порядке.
Процедура оформления договора купли-продажи доли жилой недвижимости определяется общими действиями. Необходимость такой покупки может быть обусловлена факторами возникновения долевой собственности:
- отчуждение комнаты в коммунальной квартире;
- долевое оформление частной собственности жилья;
- развод супругов и образование долевого владения;
- наследование несколькими родственниками.
На основании данных аспектов и возникает необходимость приобретения доли квартиры. Выделяют два типа таких покупок:
- оформление договора купли-продажи доли квартиры с собственником другой ее части;
- продажа собственности родственнику, не имеющему владения в данном жилье.
В первой ситуации собственник выкупает долю родственника и объединяет имущество под своим именем — данный аспект актуален при разводе или наследовании. Во втором случае, по договору купли-продажи части квартиры происходит лишь смена ее владельца.
Оформление договора
Законодательство предписывает обязательное заключение договора купли-продажи квартиры или ее доли в письменной форме. На основе данного документа формируется право собственности нового владельца. Соглашение составляется с учетом общих правил оформления:
- вступительная часть включает в себя информацию о сторонах сделки, подробно прописываются паспортные данные продавца и покупателя, адреса, контакты;
- указание на родство в договоре купли-продажи квартиры или ее доли не требуется, однако и не запрещается;
- подробно описывается объект сделки – адрес квартиры, площадь, состояние, коммуникации, наличие задолженностей;
- отдельно указывается выделение доли, ее площадь, помещения;
- в договор купли-продажи включается указание на отказ иных собственников от приобретения доли по преимущественному праву;
- в обязательном порядке указывается стоимость покупки, именно по ней будет рассчитываться налог, прописывается форма и порядок оплаты;
- учитывается порядок совершения сделки, сроки, оформление передаточных актов;
- прописываются права и обязанности сторон, ответственность, порядок расторжения договора купли-продажи;
- приводится перечень прилагаемых документов.
Законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи доли квартиры между родственниками. К нотариусу обращаются по обоюдному согласию. Помощь квалифицированного юриста при составлении документа поможет составить юридически верное соглашение.
Список документов
Перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи и последующей регистрации квартиры, определяется стандартным списком:
- паспорта продавца и покупателя, если они родственники – свидетельства о степени родства;
- документация, подтверждающая право собственности на реализуемую долю квартиры;
- зарегистрированное в Росреестре свидетельство о собственности;
- технический паспорт на квартиру;
- выписка из домовой книги;
- свидетельство о браке;
- если продается совместно нажитое в браке имущество, требуется нотариально заверенное согласие супруга;
- для покупки недвижимости также требуется подтверждение супруга;
- если одной из сторон является несовершеннолетний, предоставляется согласие органов опеки.
В определенных ситуациях для договора купли-продажи могут потребоваться и иные документы – доверенность на представителя, свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.
Следует учитывать, что для реализации права собственности на долю, таковая должна быть выделена и документально оформлена. В перечень документов включается также письменный отказ от покупки каждого собственника других долей.
Отличия от продажи постороннему лицу
Отличия договора купли-продажи доли квартиры между родственниками можно выделить в следующих аспектах:
- преимущественное право купли-продажи иных собственников квартиры – продается доля родственнику или постороннему, первыми о продаже уведомляются совладельцы и только после их отказа можно продать свою часть;
- отсутствие налогового вычета – при покупке недвижимости у родственника покупатель не может в дальнейшем получить возврат;
- меньший размер госпошлины – ее величина обратно пропорциональна степени родства.
В иных аспектах договор купли-продажи квартиры или ее доли между родственниками не отличается от такового между посторонними лицами. На основании данного фактора становится актуальным вопрос о преимуществах подобной формы передачи собственности между родственниками.
Плюсы и минусы продажи доли жилья родственнику
Преимущества договора купли-продажи квартиры между родственниками заключаются в следующих аспектах:
- сделка носит возмездный характер и не может быть признана недействительной, продавец также не сможет отказаться от своего решения после оформления договора купли-продажи;
- после смерти продавца никто не сможет оспорить право собственности нового владельца;
- нет необходимости проводить дополнительные проверки по состоянию жилья, долгах – сделки между родственниками обычно основываются на доверии.
Недостатки подобной формы сделки между родственниками рассматриваются в сравнении с дарением и завещанием. Выделяют следующие минусы договора купли-продажи:
- приобретаемое жилье считается совместно нажитым и при разводе делится пополам;
- продавец полностью теряет право собственности на свою долю жилья.
В итоге рассматривать преимущества и недостатки договора купли-продажи доли квартиры между родственниками следует с индивидуальной позиции. В определенных ситуациях дарение или завещание более целесообразны, чем продажа.
Налогообложение сделки
Договор купли-продажи квартиры или ее доли, заключенный с близким родственником, не освобождает продавца от уплаты налогов. Есть только три фактора, освобождающих от налогообложения при продаже недвижимости:
- продавец владел ею больше трех лет;
- ее стоимость меньше миллиона;
- нет разницы между стоимостью продажи и покупки.
В этих ситуациях налог на прибыль не начисляется.
Оформление договора купли-продажи между родственниками нередко носит условный характер. Деньги могут не передаваться вообще, или стоимость квартиры занижается для меньшего налога.
Следует учитывать, что законодательство позволяет налоговой службе самостоятельно определить стоимость покупки. И если ее размер окажется меньше рыночной цены на данный тип недвижимости, начисляется штраф за уклонение от налогообложения. Сам налог при этом рассчитывается от среднерыночных показателей.
