Как оспорить договор купли-продажи квартиры?

Если стороны сделки считают, что договор купли-продажи квартиры был оформлен с ошибками, то они вправе его оспорить. Чтобы подать исковое заявление в суд, у истца должны быть важные основания для оспаривания.

В обязанности истца входит собрать вескую доказательную базу и необходимые документы для признания договора купли-продажи квартиры.

В статье приведен перечень оснований для оспаривания, информация о том, в какой суд необходимо обратиться с иском и какими могут быть доказательства незаконных действий при оформлении договора купли-продажи квартиры.

Основания

В законе прописан ряд оснований для признания договора купли-продажи недействительным:

  1. Если у одной из сторон нет прав на совершение сделок такого рода:
  • лицо является недееспособным;
  • несовершеннолетним;
  • у него отсутствуют права на квартиру, которую он продает.

2. Договор был составлен с допущением ряда грубых ошибок и без соблюдения законодательных норм.

3. Подпись участника договора купли-продажи квартиры была получена путем угроз, шантажа и других неправомерных действий.

Также соглашение о купле-продаже квартиры может быть признано ничтожным или оспариваемым. Для каждого из видов есть основания для оспаривания. Рассмотрим подробнее каждый из случаев:

Ничтожная сделка — для оспаривания данного вида отношений лицам не нужно обращаться в суд, так как их сделка считается ничтожной с момента ее заключения.

Основания для ее оспаривания:

  1. Соглашение было составлено с нарушениями закона. Например, если в момент приватизации квартиры были ущемлены права несовершеннолетних, сотрудники органов опеки не давали свое разрешение на участие несовершеннолетних в такого рода сделке, то заявитель вправе оспорить ее.
  2. В момент заключения сделки, сторонами были предоставлены фальшивые документы и были подделаны подписи.
  3. Если сделка была признана мнимой и притворной.
  4. В оформлении договора купли-продажи квартиры участвовал недееспособный гражданин, признанный судом невменяемым. В данном случае, если суд удовлетворит иск, то покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец деньги.
  5. Если квартиры была продана малолетним лицом, не достигшим десятилетнего возраста.

Оспариваемая сделка — оспорить такой вид правоотношений могут в суде только лица, обозначенные в законе. Сделку могут оспорить:

  • совершеннолетние дети продавца;
  • супруга продавца, в случае, если квартира была совместно нажитым имуществом и при продаже ее согласие не было получено;
  • лица, участвующие в приватизации квартиры и чье согласие не было получено.

Основания для оспаривания таких отношений:

  • подпись продавца квартиры была получена путем угроз или в последствии тяжелых обстоятельств, невыгодных для лица;
  • квартира была куплена или продана в последствии введения лица в заблуждение;
  • несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет не вправе распоряжаться личным имуществом без письменного согласия родителей или попечителей;
  • если при подписании соглашения лицо находилось под воздействием алкоголя или наркотиков.

Как доказать недействительность сделки?

Чтобы оспорить неправомерность совершенной сделки, необходимо собрать доказательства, подтверждающие недействительность договора купли-продажи квартиры.

К примеру:

  • чтобы доказать, что документ подделанный проводится почерковедческая экспертиза;
  • чтобы доказать, что соглашение было подписано путем обмана, то лучшим доказательством станет возбужденное уголовное дело. Поэтому правоохранительные органы рекомендуют лицам, если они обнаружили обман, сразу обратиться к ним для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества;
  • если цена на квартиру была назначена ниже рыночной, то гражданин предоставляет доказательства тяжелых семейных обстоятельств, из-за которых он был вынужден снизить действительную стоимость имущества;
  • доказательствами применения насилия и угроз могут быть:
  1. Свидетельские показания.
  2. Медицинское освидетельствование, с зафиксированными побоями.
  3. Иные доказательства, подтверждающие насилие и угрозы.
  • в качестве доказательств при притворной сделке выступают:
  1. Расписка на сумму задолженности.
  2. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Договор обратного выкупа.

Если одна из сторон считает, что сделка была совершена незаконным путем, то она собирает доказательства данного факта и обращается в суд.

Обращение в суд

Для подачи иска для признания договора купли-продажи квартиры, истец обращается по месту нахождения недвижимого объекта.

Порядок действий для оспаривания сделки:

Шаг 1. Составляется исковое заявление и подается в суд.

Шаг 2. Собирается пакет документов, доказательств и уплачивается госпошлина. Размер госпошлины за подачу иска составляет 6000 рублей. Оплачивает ее истец.

Шаг 3. Назначается слушание, выслушиваются стороны дела и выносится решение.

На основании предоставленных доказательств и документов, суд может удовлетворить иск о признании договора купли-продажи недействительным и может быть назначена двусторонняя реституция.

В этом случае, каждая из сторон обязана возвратить второй, полученное в ходе соглашения, имущество. Если один из участников соглашения не сможет вернуть полученное в натуре состояние, то она возвращается в денежном эквиваленте.

Главное последствие при оспаривании договора купли-продажи недвижимости — возврат сторонам соглашения их прежнего имущества и прав на него. Если покупатель не может вернуть продавцу имущество в первоначальном состоянии, то по закону он обязан вернуть его в денежной форме.

При наличии следующих нарушений, судья может отказать в удовлетворении поданного иска для оспаривания соглашения:

  • заявление было составлено без соблюдения законодательных актов;
  • истцом были предоставлены недостоверные сведения;
  • доказательной базы оказалось недостаточно для оспаривания договора купли-продажи.

Оформление искового заявления

Иск в суд о признании договора купли-продажи квартиры недействительным должен быть составлен по правилам, прописанным в Законодательстве. Он должен содержать:

  • ФИО истца и его личные данные;
  • ФИО ответчика и его личные данные;
  • полное наименование судебной инстанции;
  • данные о третьем лице, если оно фигурирует в деле;
  • стоимость иска и госпошлины;
  • перечень доказательств о недействительности договора;
  • просьба истца об удовлетворении иска;
  • данные об объекте спора — квартире;
  • просьба о восстановлении записи из ЕРГП;
  • перечень приложений;
  • дата и подпись истца.

Образец искового заявления

Сбор документов

Вместе с исковым заявлением, истец должен предоставить следующий пакет документов:

  • удостоверение личности истца и ответчика;
  • копия и оригинал договора купли-продажи квартиры;
  • выписка о составе семьи из домовой книги;
  • чек об уплате гос пошлины;
  • медицинские справки о наличии побоев;
  • другие документы, которые являются доказательством незаконности сделки.

Пакет документов может дополняться, в зависимости от количества доказательств, предоставленных для признания оформления договора купли-продажи незаконным.

Срок подачи иска

Срок исковой давности для подачи заявления в суд зависит от причины, по которой оспаривается составленное между сторонами соглашение о продаже квартиры.

По закону, договор купли-продажи может быть признан недействительным и оспариваемым в течение одного года с момента его заключения. Также в законе установлен дополнительный срок в 3 года для лиц, которые являлись третьей стороной в сделке и подали иск сразу, как узнали о совершении незаконной сделки.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
  • +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (499) 350-88-72 — все регионы РФ.